안녕하세요 배당에 미치다 입니다.
오늘은 한국의 리츠주인 제이알 글로벌리츠를 소개해 드릴려고 합니다. 그 이유는 ISA계좌 투자를 위해서 한국의 배당주를 공부하기 시작했기 때문입니다 ㅎㅎ
종목명: 제이알글로벌리츠
1.운용사: 제이알투자운용
2.시가 총액: 2.99억원
3.배당 수익률: 9.78% ( 2024.7.30 기준)
4.배당주기: 반기배당(4월 ,10월)
5.운용 자산:밸기에 파이낸스 타워, 뉴욕 맨허튼 타워
6.신용등급: A-
1.투자자산 설명
: 현재 제이알 글로벌 리츠는 벨기에 브뤼셀 소재 오피스 (Finance Tower Complex), 미국 뉴욕 맨하튼 소재 오피스 (498 Seventh Avenue) 두가지 자산을 운용중입니다. ISA 계좌를 만들면서 한국의 리츠주또한 공부해볼 필요가 있다고 생각해 글을 써보게 되었습니다.
1)벨기에 브뤼셀 타워
Finance Tower to Finance Tower
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벨기에 브뤼셀지역에 위치한 건물로 본관과 별관 건물이 따로 있으며 2020년부터 투자를 하여 지금은 가장 큰 수익을 얻게해주고 있습니다.
본관 건물이 무려 35층이나 되는 건물이며 별관의 크기만 해도 11층과 6층의 지하공간을 가지고 있습니다. 때문에 투자금만 8000억 이상이 소모되기도 했습니다.
벨기에 연방정부가 소유하는 건물을 관리해주는 정부 산하기관인 벨기에 건물관리청이 주요 임차인으로 신뢰성이 상당히 높으며 2023년 기준 임대율이 100%에 다다르고 있습니다.
임대수익은 2024.1.27 환율로 1천4억원이 나오고 있습니다. 임대기간이 11년이나 남아 있기 때문에 당분간은 걱정이 없는 리츠라 볼 수 있습니다.
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밸기에 브뤼셀 소재 오피스
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(수치는 2023년 기준입니다.)
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투자금액
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8102억원
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잔여 임대기간
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약 11년(만기 2034년)
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연 임대수입
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69,049,766유로(약 1천4억원)
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임차인
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벨기에 연방정부 건물관리청
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임대율
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100%(임차인은 모두 벨기에 정부 산하기관입니다.)
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2)뉴욕 맨하튼 세븐 애버뉴
두번째 건물은 뉴욕 맨허튼에 위치한 상가입니다. 2022년 부터 투자를 시작한 건물로 입지적인 요건은 매우 좋은 편이며 뉴욕 타임스퀘어와 10~15분 걸어가면 나올 거리입니다.
약 1893억원의 투자금액을 이용했고 연 임대수익이 현재 환율로 계산하였을 때 380억원 나오고 있습니다. 현재 임대율은 95.3%로 상당히 높은 수준의 임대율을 유지하는 중입니다.
임차인은 SEIU가 60.6%로 대부분의 면적을 임대하는 중이며 SEIU(1199SEIU United Healthcare Workers East) 란 북미 최대 규모의 의료 노동 노조로 미국 전 지역에서 450,000명 이상의 간병인을 대표하는 노동조합입니다. 1199SEIU는 시민단체의 개념도 있고 노동권 문제는 미국내 정치에서 꽤 중요한 문제이기 때문에 임차인 문제가 일어날 가능성은 적은것으로 보입니다.
임대료는 현재 환율로 약380억 정도 나오고 있어 물론 수익비중이 크지는 않습니다. 하지만 무려 SEIU와 2050년 까지 계약이 되어있기 때문에 적어도 60%의 임차인은 안정적으로 유지될 수 있다고 보여집니다.
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미국 뉴욕 맨하튼 소재 오피스
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(수치는 2023년 기준입니다.)
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투자금액
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1893억원
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잔여 임대기간
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약 27년(만기:2050년)
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연 임대수입
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28,434,259달러(약 380억원)
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임차인
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SEIU(+그외 14개의 임차인)
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임대율
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95.30%(SEIU가 면적의 60.6%를 담당함)
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2. 영업이익
: 배당을 주력으로 하고있는 리츠주다 보니 기본적으로 현금흐름에 대한 것이 매우 중요합니다. 그렇기 때문에 영업이익의 증감이 상당히 민감한 부분이라 볼 수 있습니다.
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과 목
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제8기
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제7기
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제6기
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제5기
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(2023.01.01 ~ 2023.06.30)
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(2022.07~2022.12)
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(2022.01~2022.06)
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(2021.07~2021.12)
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영업수익
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₩57,258
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₩54,906
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₩49,076
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₩46,271
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영업비용
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₩24,452
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₩28,004
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₩24,982
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₩22,189
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영업이익
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₩32,805
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₩26,902
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₩24,094
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₩24,082
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영업외수익
|
₩2,962
|
₩1,071
|
₩729
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₩1,114
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영업외비용
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₩8,559
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₩9,937
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₩11,185
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₩7,737
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법인세비용
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₩469
|
₩400
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₩412
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₩447
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당기순이익
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₩26,738
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₩17,635
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₩13,227
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₩17,012
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위에 표에 보시다시피 영업이익은 계속적인 증가추세로 보여집니다.
제6기에 영업외 비용이 비정상적으로 높았던 때가 있었는데 코로나 팬데믹 이후 여러가지 리스타팅 비용이 들었던 것으로 보여집니다.
제이알 글로벌 리츠 영업이익의 변화
3. 결론
: 미국의 상장된 기업과는 다르게 국내의 기업은 비교적 정보가 부족합니다. 그럼에도 불구하고 ISA 계좌의 등장으로 여러가지의 ETF와 리츠 상품들이 전례없는 호황에 들어섰습니다.
저 또한 많은 리츠주들을 보았고 개인적으로 제이알 글로벌리츠가 가장 리츠주와 어울리는 성격을 가지고 있다고 생각하고 있습니다.
반기 배당이라는 점과 리츠의 규모가 많이 크지는 않다는점 해외의 존재하는 임차인의 정보부족등 변수가 많이 존재하지만 고배당을 주기 때문에 박스권 주가를 유지해 준다면 포트의 3~5%정도는 가져갈 수 있다고 생각하고 있습니다.
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